W procesie zawierania umów przedwstępnych dotyczących nieruchomości, często pojawiają się pojęcia "zadatek" oraz "zaliczka". Choć obie te formy finansowania mają na celu zabezpieczenie transakcji, różnią się znacząco zarówno pod względem prawnym, jak i praktycznym. W niniejszym artykule przyjrzymy się definicjom tych dwóch terminów oraz omówimy ich implikacje w kontekście umowy przedwstępnej nieruchomości.
Zadatek, zgodnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego, jest to świadczenie pieniężne, które strona umowy daje przy zawarciu umowy przedwstępnej. Jego celem jest zabezpieczenie wykonania tej umowy. W polskich realiach przyjęło się, że zadatek standardowo wynosi 10% wartości nieruchomości. Warto jednak zaznaczyć, że nie ma precyzyjnego uregulowania tej kwoty w przepisach, co daje stronom swobodę negocjacji w kwestii wysokości zadatku. Ustalenie kwoty zadatku powinno uwzględniać interes obydwu stron.
Przy ustalaniu wielkości zadatku, kluczowe jest rozważenie, które korzyści płynące z umowy są istotne dla obu stron. Jeśli Kupującemu zależy na nieruchomości, warto rozważyć wpłacenie większego zadatku. W takiej sytuacji, Sprzedającemu będzie znacznie trudniej zrezygnować z transakcji.
Warto zauważyć, że zadatek może być wpłacony również w formie przelewu, pod warunkiem, że w umowie zostanie precyzyjnie określony termin, do kiedy taka wpłata może nastąpić.
Warto podkreślić, że wyznaczenie jasnych warunków dotyczących zadatku i jego wręczenia stanowi ważny element umowy przedwstępnej. Precyzyjne zapisy pomagają uniknąć nieporozumień i jednostronnych interpretacji, zabezpieczając interesy obu stron w procesie transakcyjnym.
W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie jest uregulowana w Kodeksie Cywilnym. Oznacza to, że strony są swobodne w ustalaniu kwoty zaliczki oraz warunków jej wpłaty. Zaliczka ma charakter wyłącznie pieniężny i stanowi część przyszłej zapłaty umownej całości. Innymi słowy, jest to wstępna wpłata, która wskazuje na zobowiązanie stron do zawarcia ostatecznej umowy.
Należy zaznaczyć, że zaliczka nie spełnia funkcji gwarancyjnej w takim stopniu, jak zadatek. Jej celem jest raczej zarachowanie wpłaconej kwoty na poczet przyszłej zapłaty. W sytuacji, gdy umowa nie zostanie zrealizowana z winy któregokolwiek ze stron, zaliczka podlega zwrotowi. Jest to istotne zabezpieczenie dla strony, która zdecyduje się na wpłacenie zaliczki, a umowa nie zostanie sfinalizowana.
W sytuacji, gdy jedna ze stron nie wykonuje umowy przedwstępnej, skutki są różne w przypadku zadatku oraz zaliczki. Przyjrzyjmy się temu na przykładzie Kupującego i Sprzedającego:
Zadatek
Zaliczka
W przypadku zaliczki, skutki są jednolite niezależnie od strony. Gdy nie dochodzi do wykonania umowy z winy Kupującego lub Sprzedającego, zaliczka powinna zostać zwrócona stronie, która ją wpłaciła.
Warto zauważyć, że każda wersja umowy powinna zawierać zapisy dotyczące pisemnego odstąpienia od umowy. Jest to ważny krok, który precyzuje prawa i obowiązki obu stron w takiej sytuacji. Pozwala to uniknąć nieporozumień i jednostronnych interpretacji.
Warto w umowie przedwstępnej zawrzeć dokładne informacje o sposobie odstąpienia od umowy. Należy sprecyzować, jakie okoliczności będą uzasadniały odstąpienie oraz jakie skutki to za sobą niesie. Przykładowo, gdy Kupujący zamierza skorzystać z kredytu hipotecznego, umowa przedwstępna powinna zawierać konkretne zapisy, które zabezpieczą go w razie niemożności uzyskania takiego kredytu. Może to obejmować warunki, które musi spełnić Kupujący, by mieć prawo do żądania zwrotu wpłaconego zadatku, np. określona ilość odmów kredytowych w różnych bankach.
Podczas zawierania umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości, zazwyczaj konieczne jest podjęcie decyzji odnośnie formy zabezpieczenia transakcji. Nasza rekomendacja skłania się w stronę wyboru zadatku, z uwagi na szereg zalet tej formy zabezpieczenia.
Zadatek, będący świadczeniem pieniężnym, może stanowić solidne zabezpieczenie, szczególnie gdy Kupującemu zależy na nieruchomości. Dodatkowo, jest to sposób, aby Sprzedający miał pewność, że Kupujący podchodzi do transakcji w sposób poważny. Jednakże, w przypadku niewykonania umowy, może spowodować utratę środków dla Kupującego.
Zaliczka natomiast jest bardziej elastycznym rozwiązaniem, ale także wiąże się z większym ryzykiem dla Kupującego, ze względu na jej ograniczony charakter gwarancyjny w porównaniu z zadatkiem.
Ostateczna decyzja powinna uwzględniać preferencje i potrzeby obu stron transakcji. Zalecamy jednak dokładną analizę charakterystyki zarówno zadatku, jak i zaliczki, co pozwoli wybrać formę zabezpieczenia najlepiej odpowiadającą konkretnym okolicznościom danej transakcji.
Mówiąc o zadatku i zaliczce, kluczowe jest zrozumienie różnic między tymi dwoma pojęciami w kontekście umowy przedwstępnej dotyczącej nieruchomości. Zadatek pełni rolę gwarancji. W przypadku niewykonania umowy przez drugą stronę, może być zatrzymany przez stronę, która go otrzymała. Natomiast, gdy osoba, która otrzymała zadatek, jest winna niewykonania umowy, może zostać wymagany zwrot w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast stanowi jedynie wstępną wpłatę na poczet przyszłej zapłaty i w przypadku niewykonania umowy, podlega zwrotowi. Dlatego też, w procesie zawierania umowy przedwstępnej, ważne jest dokładne zrozumienie różnic między tymi dwiema formami finansowania oraz odpowiednie ich uregulowanie, co jest kluczowym krokiem w zapewnieniu bezpieczeństwa obu stronom transakcji.
